Рынок новостроек может стать жертвой собственного успеха. В числе регионов с высоким риском перепроизводства жилья – Пензенская область, где темпы строительства опережают платёжеспособный спрос.

Пензенская область демонстрирует устойчивый рост объемов ввода жилья. По данным Пензастата, в январе-феврале 2025 года в регионе было введено 147 тысяч квадратных метров – на 13,6% больше, чем за тот же период годом ранее. Основную долю составило индивидуальное строительство, однако и многоквартирный сегмент продолжает активно развиваться. В 2024 году регион стал вторым в ПФО по объёму ввода жилья и занял 12-е место в стране, впервые преодолев отметку в 1 миллион квадратных метров.

Однако устойчивый рост вызывает и тревогу. Согласно исследованию портала ЕРЗ.РФ, Пензенская область попала в число пяти российских регионов с высоким риском кризиса перепроизводства новостроек. Это означает, что объём предложения на первичном рынке превышает уровень платёжеспособного спроса – даже несмотря на снижение темпов запуска новых проектов.

Запускают больше, чем продают

По данным аналитического центра «Дом.РФ», за первый квартал 2025 года застройщики вывели на российский рынок 8,1 млн кв. м жилья – на 24% меньше, чем годом ранее. То есть, в целом по России темп ввода жилья снизился, но риск переизбытка всё равно остался.

Продажи жилья в России, по информации Росреестра, сократились на 9%. Всего за квартал зарегистрировано 111 тысяч договоров долевого участия. Доля ипотечных сделок за год упала с 78% до 66%.

На фоне снижения спроса увеличился срок реализации непроданных объектов: по оценке «Дом.РФ», на 1 апреля 2025 года этот показатель составил 3 года (вместо 2,1 года год назад). Это приближается к верхней границе допустимого значения, превышение которого может свидетельствовать о риске затоваривания.

В Пензенской области ситуация соответствует общероссийской: несмотря на высокий темп ввода жилья, спрос не растёт пропорционально. Это создаёт риск накопления нераспроданных площадей.

Что говорят на рынке

Корреспондент 1pnz пообщался с участниками рынка недвижимости в регионе. Представитель пензенской риэлторской фирмы объяснил, что одним из ключевых факторов снижения спроса стала отмена в июне 2024 года масштабной государственной программы ипотечной поддержки. До этого большая часть сделок заключалась именно в её рамках.

Сейчас остались только отдельные программы: «Семейная ипотека», рассчитанная на семьи с детьми и предполагающая ставку около 6%, и «IT-ипотека» для аккредитованных специалистов с номинальной ставкой 5%, которая на практике может достигать 10-15% из-за условий банков. Такие предложения доступны ограниченному числу заёмщиков, и это существенно сужает круг покупателей новостроек.

Сейчас основной спрос формируют семьи с детьми, подходящие под условия семейной ипотеки. Остальные категории покупателей практически выпали с рынка – доступность кредитования для них сильно снизилась.

На этом фоне растёт популярность альтернативных форм расчёта – прежде всего, рассрочек от застройщиков. Участники рынка отмечают, что именно такие схемы сегодня частично заменяют ипотеку, особенно для тех, кто не может воспользоваться госпрограммами.

Кроме того, на рынке заметна тенденция к изменению сроков сдачи объектов. В проектной документации всё чаще указываются максимально отдалённые сроки – это даёт застройщику возможность не спешить с реализацией и ждать улучшения рыночных условий. В реальности строительство может завершиться быстрее, но у компании есть запас по времени.

Нельзя снизить цену

Цены на новостройки при этом не снижаются. Как объясняют в консалтинговой компании Ricci, девелоперы ограничены в возможности уменьшения цен из-за проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Средства покупателей фактически остаются замороженными до завершения строительства, а снижение стоимости делает проекты финансово уязвимыми.

Кроме того, как уточняет издание «Коммерсантъ» со ссылкой на комментарии руководителей компаний «Главстрой-Недвижимость» и «РКС Девелопмент», рентабельность уже сегодня составляет около 10-15%. Любая скидка может обнулить доходность и не дать ощутимого эффекта на спрос.

Риск дисбаланса

На фоне высокой девелоперской активности и сдержанного спроса Пензенская область оказалась на грани дисбаланса. При сохранении текущих темпов запуска жилья и ограниченных возможностей его покупки, регион может столкнуться с избытком нереализованных новостроек. Это повлечёт конкуренцию между застройщиками, давление на маржинальность и рост доли рассрочек, которые уже сейчас частично заменяют ипотеку.

Пока же рынок замер в ожидании: застройщики страхуются сроками, покупатели ждут снижения ставок. Долго в таком режиме балансировать не получится.

Фото их архива редакции